提问：

本公司为集团所属的物业管理小规模企业，承接了同一集团所属的商业商务用房房开企业的物业管理，水电费有供电局开具普通发票给物业公司。请问老师：

1.商铺业主向物业要水电费发票，物业如何开具，如果开具发票，因为是代收代缴的水电费，增值税3%的税率要如何消化？

2.营业税时代有操作用水电部门开具给物业的发票复印件加盖公章、再根据水电费抄表时的水电费用量来分摊金额，以此来作为收费依据，请问营改增以后这样操作是否涉税风险？

专家回复：

1、供水、供电公司统一将水、电销售给物业管理公司，统一向物业管理公司结算收取水、电费，并向物业管理公司开具货物销售发票。再由物业管理公司向住户销售水、电并收取价款的行为，属于物业管理公司销售水、电行为。物业管理公司发生上述销售水、电行为的，应向当地主管国税机关领取货物销售发票开具给用户，并按销售货物计算缴纳增值税。

物业管理公司受供水、供电公司委托代收水、电费，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：持有相关代收协议;物业公司不垫付资金;代收水、电费时，将供水、供电公司开具给用户的货物销售发票转交给用户；物业管理公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费(手续费部分按照经纪代理服务计算缴纳增值税)。

《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》国家税务总局公告2016年第54号

现将物业管理服务中收取的自来水水费增值税有关问题公告如下：

提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

2、营业税时期的凭发票复印件及水电费分劈计算表的方式分摊水电费的方法，在营改增后已经无法使用。